空き家総数820万戸のうち賃貸住宅戸数は52.4%の460万戸

総務省の平成25年度「住宅・土地統計調査」によると国内の住宅総数に占める空き家の割合が2013年10月時点で13.5%、戸数は820万戸である。

空き家の種類別の内訳では、「賃貸用又は売却用の住宅」(460万戸)が最も多い。次に「その他の住宅」(318万戸)がこの10年で1.5倍(212万戸→318万戸)、20年で2.1倍(149万戸→318万戸)に増加している。
その他の住宅とは、他に人が住んでいない住宅で,例えば,転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅などである。

中古住宅の活用が進まないうえ、空き家を取り壊すと税負担が重くなる制度も空き家が増える原因だ。活用か撤去を促す政策への転換が急務となっている。

By |1月 24th, 2016|不動産オーナー, 不動産投資, 大家, 家主|0 Comments

管理費

1)マンションの区分所有者が、管理組合に対して毎月支払い、共同で使用する施設や設備の維持管理に使用される金銭。2)賃貸の住宅やビルにおいて、借主が家賃とは別に貸主に毎月支払い、賃貸物件の管理のために使用される金銭。共益費ともよばれる。

By |9月 18th, 2015|マンション, 大家, 家主|0 Comments

オーナーチェンジ

入居者が入ったままの状態で、賃貸住宅の所有者がその住宅を売りに出すこと。

遺贈

遺言によって、財産の全部または一部を、相続人または相続人以外の人に無償で贈与すること。

税務署からの「お尋ね」の選考基準って。何で私?

富裕層への課税が強化されている今日、白色オーナーで自分は富裕層とは縁遠いと考えている不動産オーナーにも「お尋ね」*が届いています。
*不動産所得のある個人に対し「決算書(収支内訳書)の内容についてのお尋ね」と題する所轄の税務署から送付されるてくる文書のこと。

「お尋ね」や税務調査に備えて、記帳・帳簿等の保存が必要です。また、KSKシステム*に加えてマイナンバーが施行されるため、まさに透明化時代となります。

白色申告にしていると、そもそも決算書の欄が用意されていないため、下記のような経費を雑費に入れるしかなくなります。
・管理費:管理会社へ支払う管理委託費など
・水道光熱費:共用部分の電気代や水道代など
・通信費:賃貸物件のインターネット回線費用など
・消耗品費:パソコン・設備機器代など
・広告宣伝費:入居募集にかかる広告費など
つまり、白色申告の方は、必然的に雑費が多くなってしまいます。
一方、青色申告の決算書は、空欄が5つあり、自分で科目を入れられるようになっています。
これまで白色申告されていた不動産オーナーも、3月15日までに、「青色申告承認申請 」を税務署に提出すれば、区分所有一部屋のオーナーでも「青色申告」可能です。これを機に「青色申告」を行うという手もあります。

「お尋ね」の送付は調査として実施されているものではなく、行政指導として行われるものであり、自主的な見直しにより修正申告書等の提出を行った場合には、加算税が減免されます。
しかし、今後は不動産所得者への調査が増加する事が予想されます。税務署が確認するポイントとして「お尋ね」の事項を確認しておくことが、今後の調査対応の必須事項と考えられます。

会議費

会議のための資料の作成費用、会場の使用料、飲食代など。会議費は支払った金額すべてを経費に計上できるが、中小企業の場合、交際費は経費に計上できる金額に上限がある。
不動産オーナーは、不動産会社や管理会社との打ち合わせは会議として計上できる。

管理法人設立による節税のメリット・デメリット(2)

不動産管理会社を設立する3つのデメリット

 法人設立には諸々の費用がかかります。
 株式会社の場合約20万円、合同会社の場合約6万円です。
 合同会社はここ2、3年で急増している会社形態です。
 合同会社の設立は株式会社と比べると、とてもシンプルなので、早い方なら1日で全てを用意することも可能です。

 赤字でも税金が最低7万円かかる。
 法人には、法人税の均等割りといって赤字でも毎年おさめなければいけない税金があります。
 節税メリットを享受するため、税理士報酬などがかかるケースが多い。
 社会保険の加入義務が発生する。

 複式帳簿への記帳が必要となる。
 慣れない場合、税理士に依頼し、毎月の顧問料がかかる可能性がある。
 不動産オーナーとの契約形態や管理料率・給与水準の設定を誤ると、税務署から経費化を否認される可能性がある。

クラウド不動産会計サービスは、こうしたデメリットを解消し、オーナー様が専門知識がなく、書類管理等にも煩わされることなくラクラク青色申告できるようサポートいたします。

管理法人設立による節税のメリット・デメリット(1)

管理法人を設立すると節税になる?という話を時々耳にすることと思います。
アパート、マンションなどの不動産オーナーが持っている賃貸物件の管理や保有をする会社のことです。
数百坪の土地を所有する両親が相続税対策をしていないというケースは珍しくはありません。そんな場合、管理法人を設立し、大胆な節税対策を行うケースがあります。

不動産管理会社を設立する目的は節税です。主に、所得を個人と法人で分散することで低い税率で課税されることを考えているのです。管理法人を設立することでそれ以外にも様々な節税対策を活用することが出来るのです。
具体的にどのようなメリットデメリットがあるのでしょうか。

不動産管理会社を設立する5つのメリット

所得税は累進課税(所得が多くなればなるほど税率が高くなる)という課税方式になっています。そのため、個人で不動産経営を拡大していくとどんどん税率が高くなってしまいます。現在の所得税の最高税率は所得が1800万円を超える部分について40%(復興税、住民税等を除く)となっており、平成25年度税制改正によって平成27年分以降は4,000万円超という区分が加わり45%が最高税率となります。

そこで、所得が増えてくると法人税との税率差を考えて法人を設立した方がメリットがあるというケースが出てくるのです。

不動産管理会社を設立すると法人から給与を受け取ることができ、給与所得控除を受けることができます。そのため、例えば700万円の給与にした場合、年間で190万円の給与所得控除となり、課税の対象になる額は510万円なのです。個人事業の場合は給与所得控除が無いので、その分得することになります。

法人組織を持つ事で様々な節税対策を活用する事が出来るようになります。具体的には以下のような節税対策があります。
役員の定期保険や医療保険を会社で加入する
小規模企業共済 (掛金の限度は7万円で全額経費、退職金として扱える)
倒産防止共済 (掛金の限度は8万円。全額経費、40か月以上加入で全額戻ってくる)
旅費規程の活用 (物件が離れている場合など、活用すれば節税となる)

個人は強制償却、法人は任意償却
個人事業の減価償却費は強制償却となっており、償却額を調整することが出来ません。一方で法人の場合任意消却となっており、その年度の償却可能限度額の範囲内で自由に調整することが可能です。

青色申告の損失繰越期間 個人は3年、法人は9年
青色申告をしている個人及び法人が赤字の場合、その赤字を繰り越すことが出来ます。この制度を青色欠損金の繰越控除制度と言います。赤字を繰り越す事によって、次年度以降の所得や利益と相殺することが可能です。そのため、税務上大きなメリットとなります。

法人を所有する事によって以下のような相続におけるメリットもあります。

・所得分散による相続財産の増加防止
・納税資金の準備にもなる

アパート投資 確定申告

アパートを賃貸した場合、不動産所得として賃料収入を確定申告する。このとき、減価償却費などを経費として算入できる。不動産所得が赤字になれば、給与所得と損益通算することもできる。青色申告を行えば、翌年以降最長3年間にわたって、損失を所得から控除することもできる。

青色申告の損失申告による赤字繰越

青色申告では、年間で損失が発生した場合に確定申告を行うことで、翌年以降最長3年間にわたって、その損失を所得から控除できる。