不動産会計

クラウド不動産会計サービスのPM(プロパティマネジメント)View注記事項

クラウド不動産会計サービスが提供するPM(プロパティマネジメント)Viewについて。

以下が注記事項になります。

1. 敷金処理(預り金/管理返戻)(預り返戻/管理預け)…
敷金預り時は負債の部の増加、敷金返戻時は負債の部の減少。管理会社による敷金預りの場合、一旦オーナー様に入金があったこととし、
その上で、管理会社へ預け入れするという帳簿処理を「長期預け金」勘定。
2. 入出金明細、受取額 … 管理委託契約に基づいて受託している業務の範囲内において把握している入出金明細とその合計額。
送金先金融機関によっては銀行振込み手数料体系が異なる場合があり、通帳に記載される金額と本金額との間に相違があります。
3. 消費税 … 金額の括弧()内は、内消費税額
金額は全て税込表示となっております。金額に続き記載のある括弧()は、対象金額内の消費税の額が記載されております。括弧()の記載のない
金額については、対象の金額が、非課税、不課税又は、入出金システムの連携上、本システムが把握できていないため非表示となります。
4. 決済日 … 管理会社からオーナー様への送金日。
5. 管理決済日 … […]

By |1月 28th, 2016|不動産オーナー, 不動産会計, 大家, 確定申告|0 Comments

タワーマンション節税の終焉?国税庁が2018年に見直しへ

昨年秋にタワーマンションを使った相続税の節税をめぐり、国税庁が行きすぎた節税策がないかチェックを厳しくするよう全国の国税局に指示したとの報道が各紙であったのは記憶に新しい。
本日(2016年1月23日付)の日経本紙一面トップで報じられている記事内容によると、総務省と国税庁が2018年にもタワーマンション節税規制策を実施するとの内容である。以下抜粋する。
マンションなどの相続税を計算する際の基準になる総務省令の改正案を2016年秋にもまとめ、与党の税制調査会で議論する。早ければ17年に省令を改正し、18年1月から実施する見通しだ。
今回尾見直しで、評価額に対し毎年1.4%の税率がかかる固定資産税も、高層階の税負担が増える見込みだ。
大都市圏で増える「タワーマンション」と呼ばれる超高層マンションは、眺望がよい高層階に行くほど価格が高い。https://www.real4exam.com/1Z0-982.html 同じ面積でも、低層階の数倍になることもある。
ところがこうした高層マンションでは相続税の算定基準となる「評価額」は階層や日当りの条件によって差がつかず一律だ。マンション1棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で「均等」に分割するからだ。
国税庁が全国の20倍以上の住戸343物件を調べたところ、評価額は平均すると市場価格の3分の1にとどまっていた。
この結果、超高層の部屋を買えば現金で相続する場合よりも相続税を減らせることが多い。
相続税を算出するための「財産評価基本通達」は、マンションは土地と建物を分けて評価。土地は、敷地全体を戸数で分けるので各戸の持ち分は小さくなる。一方で建物は、同じ床面積なら階数が違っても評価は変わらない。人気の高層階ほど時価と評価額の開きが大きくなり、差額の節税効果を狙ってタワーマンションを買うのがタワーマンション節税ブームだった。

これに対し、今後は次のようになるようだ。

・総務省と国税庁は実際の物件価格に合わせ、階によって評価額を増減するよう計算方法を見直す。

 
・例えば、高層マンションの20階は1階の10%増し。30階は20%増しといったかたちで一定率を補正。
この結果、市場価格1億円の高層マンションを相続すると、3000万円だった評価額が省令改正で4000万円に上がるケースも考えられる。https://www.real4exam.com/1Z0-986.html これまで3000万円に税率15%をかけた450万円の税負担で済んだものが4000万円に20%をかけた800万円に増える。

現状でも値上がりで節税効果が大きくなっており、「著しく不適当」なケースは個別に評価し直す、という国税庁通達の規定があり、看過できないたわまん節税のケースには適用されるケースも増えているようだが、本施策が施行されれば、いわゆる「タワーマンション節税ブーム」は終焉を迎える事になる可能性が高いだろう。

マイナンバー効果?徴税強化で2,400億円

いよいよ来月1日にマイナンバー(個人番号)が国民一人ひとりに通知される。
ここでは、マイナンバーの導入効果として、最も金額が大きいものが「マイナンバー導入に伴い国・地方の税務職員等が業務効率化分を調査・徴収事務に充てることによる増収効果」で、税増収2400億円とされていることに注目したい。

政府が昨年6月3日の高度情報通信ネットワーク社会推進戦略本部(第64回)において、マイナンバー制度の効果として呈示した資料に次のものがある。

つまり、税・社会保険料の徴収及び給付の適正化に伴い、税務署職員の業務が効率化するので、その効率化で空いた時間を税務調査や徴収事務に充てることが出来、その効果が2,400億円と見込んでいるわけである。

これについて、2015年5月15日の衆議院内閣委員会では、政府参考人が次の通り答弁した。

―――「この試算に当たりましては、まず、当面の効果といたしまして、税務関係事務の効率化として掲げている1980人分の事務について、職員の業務変更を前提に、仮に、調査、徴収事務に充てることとした場合の効率化分に、職員1人当たり見込まれる年間滞納整理済み額1.23億円を乗じたものでございます。

この1.23億円は、平成23年度の都道府県税の滞納整理済み額である9512億円を、その徴収事務にかかわる職員数の7716人で除した額として計算したものでございます」―――

このようにマンナンバー導入の影響というのは意外なところにも波及し、不動産オーナーの不動産所得の申告内容についても「お尋ね」や「調査」の機会が増えることは間違いなさそうだ。
日ごろの記帳・帳簿管理の重要性がますます大事になってくるといえるだろう。

国税庁が「相続税の申告要否判定コーナー」

国税庁が「相続税の申告要否判定コーナー」を開設
相続税の基礎控除額の引き下げが開始され、不動産などの財産を持つ納税者にとって、自分が課税対象となるかどうかが大きな関心事となっています。
この疑問に答えるために、国税庁がホームページに開設したのが、相続税の申告が必要か否かを判定するためのシミュレーション機能「相続税の申告要否判定コーナー」です。

リンク先は以下です。
国税庁ホームページ相続税の申告要否判定コーナー

相続税の申告書を作成するためのものではないが、税務署から相続についての問い合わせ状が送られてきた人が、回答書を作成する際に利用できます。

国税庁のHPには、以前から所得税の税額を計算するフォームがありました。これは所得額から超過累進課税による税額が自動で概算されるもの。今回新設されたページは、税額の計算ではなく、そもそも相続税申告の必要があるか否かを判定するものであることが特徴といえます。
同コーナーでは、配偶者や子などの法定相続人や現金、預貯金、不動産、有価証券、生命保険金、死亡退職金等、相続時精算課税が適用される財産、相続開始前の贈与財産、債務、葬式費用などの金額を入力し、基礎控除後の申告義務の有無を判定。その結果は「相続税の申告要否検討表」として表示され、データ保存、印刷することも可能です。

とはいえ、実際の相続財産を計算する際にはより詳細な情報が必要です。とくに不動産や非上場株式の評価は個別に複雑な計算が必須。同コーナーには、路線価のリンクが貼ってありますが、倍率方式の場合は固定資産税評価額を自治体に確認する必要があります。また小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減の特例などは、同コーナーで判定することはできないことも注意書きされています。

この「相続税の申告要否判定コーナー」についての記事が会計ポータルサイト「KAIKEI NET(カイケイ・ネット)」に掲載されていますので、詳しくはそちらを参照ください。

【会計士Xの裏帳簿】意外と使える!? 国税庁「相続税の申告要否判定コーナー」

NCF

Net Cash Flowの略。不動産の純収益には、NOIとNCFがある。NOI=(満室賃料)-(空室による損失や経費等)であるが、NCF=NOI+(敷金などの運用益)-(いわゆる大規模修繕費にあたる資本的支出)である。不動産鑑定評価ではNCFを用いるのが一般的。

管理法人設立による節税のメリット・デメリット(2)

不動産管理会社を設立する3つのデメリット

 法人設立には諸々の費用がかかります。
 株式会社の場合約20万円、合同会社の場合約6万円です。
 合同会社はここ2、3年で急増している会社形態です。
 合同会社の設立は株式会社と比べると、とてもシンプルなので、早い方なら1日で全てを用意することも可能です。

 赤字でも税金が最低7万円かかる。
 法人には、法人税の均等割りといって赤字でも毎年おさめなければいけない税金があります。
 節税メリットを享受するため、税理士報酬などがかかるケースが多い。
 社会保険の加入義務が発生する。

 複式帳簿への記帳が必要となる。
 慣れない場合、税理士に依頼し、毎月の顧問料がかかる可能性がある。
 不動産オーナーとの契約形態や管理料率・給与水準の設定を誤ると、税務署から経費化を否認される可能性がある。

クラウド不動産会計サービスは、こうしたデメリットを解消し、オーナー様が専門知識がなく、書類管理等にも煩わされることなくラクラク青色申告できるようサポートいたします。

青色申告

複式簿記方式で取引を記録し、それに基づいて所得を申告すること。白色申告と比べて、税制上のさまざまな特典がある。

REIT

「リート」と読み、Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の略。投資家から集めた資金で不動産を運用し、賃料収入や売買利益を投資家に分配する金融商品。アメリカで生まれた商品であり、日本の国内法に則った国内版REITのことを、特にJ-REITと呼ぶことがある。
不動産会計用語集。

NOI利回り

営業純利益(NOI)を不動産の価格で割って求められる数値。不動産物件の収益力の指標となる。同意語は、実質利回り、ネット利回り、キャップ・レート、還元利回り、期待利回り。

DCF法

不動産の価値を評価する収益還元法には、主にDCF法と直接還元法がある。DCF法は、その不動産を持ち続けたときに得られる予測収益を、現在の価値に割り引いたものを合計して不動産の価値を評価する。DCFはDiscounted Cash Flowの略。