マンション

タワーマンション節税の終焉?国税庁が2018年に見直しへ

昨年秋にタワーマンションを使った相続税の節税をめぐり、国税庁が行きすぎた節税策がないかチェックを厳しくするよう全国の国税局に指示したとの報道が各紙であったのは記憶に新しい。
本日(2016年1月23日付)の日経本紙一面トップで報じられている記事内容によると、総務省と国税庁が2018年にもタワーマンション節税規制策を実施するとの内容である。以下抜粋する。
マンションなどの相続税を計算する際の基準になる総務省令の改正案を2016年秋にもまとめ、与党の税制調査会で議論する。早ければ17年に省令を改正し、18年1月から実施する見通しだ。
今回尾見直しで、評価額に対し毎年1.4%の税率がかかる固定資産税も、高層階の税負担が増える見込みだ。
大都市圏で増える「タワーマンション」と呼ばれる超高層マンションは、眺望がよい高層階に行くほど価格が高い。https://www.real4exam.com/1Z0-982.html 同じ面積でも、低層階の数倍になることもある。
ところがこうした高層マンションでは相続税の算定基準となる「評価額」は階層や日当りの条件によって差がつかず一律だ。マンション1棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で「均等」に分割するからだ。
国税庁が全国の20倍以上の住戸343物件を調べたところ、評価額は平均すると市場価格の3分の1にとどまっていた。
この結果、超高層の部屋を買えば現金で相続する場合よりも相続税を減らせることが多い。
相続税を算出するための「財産評価基本通達」は、マンションは土地と建物を分けて評価。土地は、敷地全体を戸数で分けるので各戸の持ち分は小さくなる。一方で建物は、同じ床面積なら階数が違っても評価は変わらない。人気の高層階ほど時価と評価額の開きが大きくなり、差額の節税効果を狙ってタワーマンションを買うのがタワーマンション節税ブームだった。

これに対し、今後は次のようになるようだ。

・総務省と国税庁は実際の物件価格に合わせ、階によって評価額を増減するよう計算方法を見直す。

 
・例えば、高層マンションの20階は1階の10%増し。30階は20%増しといったかたちで一定率を補正。
この結果、市場価格1億円の高層マンションを相続すると、3000万円だった評価額が省令改正で4000万円に上がるケースも考えられる。https://www.real4exam.com/1Z0-986.html これまで3000万円に税率15%をかけた450万円の税負担で済んだものが4000万円に20%をかけた800万円に増える。

現状でも値上がりで節税効果が大きくなっており、「著しく不適当」なケースは個別に評価し直す、という国税庁通達の規定があり、看過できないたわまん節税のケースには適用されるケースも増えているようだが、本施策が施行されれば、いわゆる「タワーマンション節税ブーム」は終焉を迎える事になる可能性が高いだろう。

マンション2020年問題とは

少子高齢化と人口減少が続く日本。不動産にも様々な影響がみられる。空き家問題は首都圏でも深刻化しはじめており、東京都の空き家も今や率で10%を越え、戸数が多いために実数においては全国一位になっている。都心部の再開発によって郊外で空き家が増えるという傾向も出てきているし、賃貸用ワンルームマンションの空きも多くなってきている。

そんな時代を迎えて、特にマンションに焦点を当て、何がおきているのか、今のトレンドから今後どのようになると推測されるのかについて、解説した本が牧野知弘著(文春新書)『2020年マンション大崩壊』である。

本書はマンションの資産価値が幻想であるという警鐘の書である。これまでに国内には600万戸のマンションが建てられた。今も毎年首都圏で10万戸の新築物件が出ているのに、建て替えはこれまで200棟足らず。住人が死亡して櫛の歯のように抜け、建て替えも管理もできない「スラムマンション」が国内いたるところに現れるのではないかと著者はみている。
人気のタワーマンションは、設備がかなり割高だ。上層階住民しか使わない、ゲストハウス、図書室などもある。高速エスカレーターや外壁工事も桁違いの修繕費がかかる。

困難なマンションの未来像が示される一方で、「国や自治体が出資する機構、役割を終えたマンションを全戸買い取り、必要な施設を建てる」という対策も書いている。

参考になる点が多い書である。

By |1月 18th, 2016|マンション, 不動産オーナー, 未分類|0 Comments

管理費

1)マンションの区分所有者が、管理組合に対して毎月支払い、共同で使用する施設や設備の維持管理に使用される金銭。2)賃貸の住宅やビルにおいて、借主が家賃とは別に貸主に毎月支払い、賃貸物件の管理のために使用される金銭。共益費ともよばれる。

By |9月 18th, 2015|マンション, 大家, 家主|0 Comments

オーナーチェンジ

入居者が入ったままの状態で、賃貸住宅の所有者がその住宅を売りに出すこと。

イールドギャップ

物件の利回りと借入金の差額。もしこれがプラスであれば、借入金で資金を調達した部分からも利益が生じることになる。

税務署からの「お尋ね」の選考基準って。何で私?

富裕層への課税が強化されている今日、白色オーナーで自分は富裕層とは縁遠いと考えている不動産オーナーにも「お尋ね」*が届いています。
*不動産所得のある個人に対し「決算書(収支内訳書)の内容についてのお尋ね」と題する所轄の税務署から送付されるてくる文書のこと。

「お尋ね」や税務調査に備えて、記帳・帳簿等の保存が必要です。また、KSKシステム*に加えてマイナンバーが施行されるため、まさに透明化時代となります。

白色申告にしていると、そもそも決算書の欄が用意されていないため、下記のような経費を雑費に入れるしかなくなります。
・管理費:管理会社へ支払う管理委託費など
・水道光熱費:共用部分の電気代や水道代など
・通信費:賃貸物件のインターネット回線費用など
・消耗品費:パソコン・設備機器代など
・広告宣伝費:入居募集にかかる広告費など
つまり、白色申告の方は、必然的に雑費が多くなってしまいます。
一方、青色申告の決算書は、空欄が5つあり、自分で科目を入れられるようになっています。
これまで白色申告されていた不動産オーナーも、3月15日までに、「青色申告承認申請 」を税務署に提出すれば、区分所有一部屋のオーナーでも「青色申告」可能です。これを機に「青色申告」を行うという手もあります。

「お尋ね」の送付は調査として実施されているものではなく、行政指導として行われるものであり、自主的な見直しにより修正申告書等の提出を行った場合には、加算税が減免されます。
しかし、今後は不動産所得者への調査が増加する事が予想されます。税務署が確認するポイントとして「お尋ね」の事項を確認しておくことが、今後の調査対応の必須事項と考えられます。

会議費

会議のための資料の作成費用、会場の使用料、飲食代など。会議費は支払った金額すべてを経費に計上できるが、中小企業の場合、交際費は経費に計上できる金額に上限がある。
不動産オーナーは、不動産会社や管理会社との打ち合わせは会議として計上できる。

ワンルームマンション 節税

ワンルームマンションを賃貸した場合、不動産所得として賃料収入を確定申告する。このとき、減価償却費などを経費として算入できる。不動産所得が赤字になれば、給与所得と損益通算することもできる。青色申告を行えば、翌年以降最長3年間にわたって、損失を所得から控除することもできる。

管理法人設立による節税のメリット・デメリット(2)

不動産管理会社を設立する3つのデメリット

 法人設立には諸々の費用がかかります。
 株式会社の場合約20万円、合同会社の場合約6万円です。
 合同会社はここ2、3年で急増している会社形態です。
 合同会社の設立は株式会社と比べると、とてもシンプルなので、早い方なら1日で全てを用意することも可能です。

 赤字でも税金が最低7万円かかる。
 法人には、法人税の均等割りといって赤字でも毎年おさめなければいけない税金があります。
 節税メリットを享受するため、税理士報酬などがかかるケースが多い。
 社会保険の加入義務が発生する。

 複式帳簿への記帳が必要となる。
 慣れない場合、税理士に依頼し、毎月の顧問料がかかる可能性がある。
 不動産オーナーとの契約形態や管理料率・給与水準の設定を誤ると、税務署から経費化を否認される可能性がある。

クラウド不動産会計サービスは、こうしたデメリットを解消し、オーナー様が専門知識がなく、書類管理等にも煩わされることなくラクラク青色申告できるようサポートいたします。

管理法人設立による節税のメリット・デメリット(1)

管理法人を設立すると節税になる?という話を時々耳にすることと思います。
アパート、マンションなどの不動産オーナーが持っている賃貸物件の管理や保有をする会社のことです。
数百坪の土地を所有する両親が相続税対策をしていないというケースは珍しくはありません。そんな場合、管理法人を設立し、大胆な節税対策を行うケースがあります。

不動産管理会社を設立する目的は節税です。主に、所得を個人と法人で分散することで低い税率で課税されることを考えているのです。管理法人を設立することでそれ以外にも様々な節税対策を活用することが出来るのです。
具体的にどのようなメリットデメリットがあるのでしょうか。

不動産管理会社を設立する5つのメリット

所得税は累進課税(所得が多くなればなるほど税率が高くなる)という課税方式になっています。そのため、個人で不動産経営を拡大していくとどんどん税率が高くなってしまいます。現在の所得税の最高税率は所得が1800万円を超える部分について40%(復興税、住民税等を除く)となっており、平成25年度税制改正によって平成27年分以降は4,000万円超という区分が加わり45%が最高税率となります。

そこで、所得が増えてくると法人税との税率差を考えて法人を設立した方がメリットがあるというケースが出てくるのです。

不動産管理会社を設立すると法人から給与を受け取ることができ、給与所得控除を受けることができます。そのため、例えば700万円の給与にした場合、年間で190万円の給与所得控除となり、課税の対象になる額は510万円なのです。個人事業の場合は給与所得控除が無いので、その分得することになります。

法人組織を持つ事で様々な節税対策を活用する事が出来るようになります。具体的には以下のような節税対策があります。
役員の定期保険や医療保険を会社で加入する
小規模企業共済 (掛金の限度は7万円で全額経費、退職金として扱える)
倒産防止共済 (掛金の限度は8万円。全額経費、40か月以上加入で全額戻ってくる)
旅費規程の活用 (物件が離れている場合など、活用すれば節税となる)

個人は強制償却、法人は任意償却
個人事業の減価償却費は強制償却となっており、償却額を調整することが出来ません。一方で法人の場合任意消却となっており、その年度の償却可能限度額の範囲内で自由に調整することが可能です。

青色申告の損失繰越期間 個人は3年、法人は9年
青色申告をしている個人及び法人が赤字の場合、その赤字を繰り越すことが出来ます。この制度を青色欠損金の繰越控除制度と言います。赤字を繰り越す事によって、次年度以降の所得や利益と相殺することが可能です。そのため、税務上大きなメリットとなります。

法人を所有する事によって以下のような相続におけるメリットもあります。

・所得分散による相続財産の増加防止
・納税資金の準備にもなる