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空き家総数820万戸のうち賃貸住宅戸数は52.4%の460万戸

総務省の平成25年度「住宅・土地統計調査」によると国内の住宅総数に占める空き家の割合が2013年10月時点で13.5%、戸数は820万戸である。

空き家の種類別の内訳では、「賃貸用又は売却用の住宅」(460万戸)が最も多い。次に「その他の住宅」(318万戸)がこの10年で1.5倍(212万戸→318万戸)、20年で2.1倍(149万戸→318万戸)に増加している。
その他の住宅とは、他に人が住んでいない住宅で,例えば,転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅などである。

中古住宅の活用が進まないうえ、空き家を取り壊すと税負担が重くなる制度も空き家が増える原因だ。活用か撤去を促す政策への転換が急務となっている。

By |1月 24th, 2016|不動産オーナー, 不動産投資, 大家, 家主|0 Comments

タワーマンション節税の終焉?国税庁が2018年に見直しへ

昨年秋にタワーマンションを使った相続税の節税をめぐり、国税庁が行きすぎた節税策がないかチェックを厳しくするよう全国の国税局に指示したとの報道が各紙であったのは記憶に新しい。
本日(2016年1月23日付)の日経本紙一面トップで報じられている記事内容によると、総務省と国税庁が2018年にもタワーマンション節税規制策を実施するとの内容である。以下抜粋する。

マンションなどの相続税を計算する際の基準になる総務省令の改正案を2016年秋にもまとめ、与党の税制調査会で議論する。早ければ17年に省令を改正し、18年1月から実施する見通しだ。
今回尾見直しで、評価額に対し毎年1.4%の税率がかかる固定資産税も、高層階の税負担が増える見込みだ。
大都市圏で増える「タワーマンション」と呼ばれる超高層マンションは、眺望がよい高層階に行くほど価格が高い。同じ面積でも、低層階の数倍になることもある。
ところがこうした高層マンションでは相続税の算定基準となる「評価額」は階層や日当りの条件によって差がつかず一律だ。マンション1棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で「均等」に分割するからだ。
国税庁が全国の20倍以上の住戸343物件を調べたところ、評価額は平均すると市場価格の3分の1にとどまっていた。
この結果、超高層の部屋を買えば現金で相続する場合よりも相続税を減らせることが多い。

相続税を算出するための「財産評価基本通達」は、マンションは土地と建物を分けて評価。土地は、敷地全体を戸数で分けるので各戸の持ち分は小さくなる。一方で建物は、同じ床面積なら階数が違っても評価は変わらない。人気の高層階ほど時価と評価額の開きが大きくなり、差額の節税効果を狙ってタワーマンションを買うのがタワーマンション節税ブームだった。

これに対し、今後は次のようになるようだ。

・総務省と国税庁は実際の物件価格に合わせ、階によって評価額を増減するよう計算方法を見直す。
・例えば、高層マンションの20階は1階の10%増し。30階は20%増しといったかたちで一定率を補正。

この結果、市場価格1億円の高層マンションを相続すると、3000万円だった評価額が省令改正で4000万円に上がるケースも考えられる。これまで3000万円に税率15%をかけた450万円の税負担で済んだものが4000万円に20%をかけた800万円に増える。

現状でも値上がりで節税効果が大きくなっており、「著しく不適当」なケースは個別に評価し直す、という国税庁通達の規定があり、看過できないたわまん節税のケースには適用されるケースも増えているようだが、本施策が施行されれば、いわゆる「タワーマンション節税ブーム」は終焉を迎える事になる可能性が高いだろう。

マンション2020年問題とは

少子高齢化と人口減少が続く日本。不動産にも様々な影響がみられる。空き家問題は首都圏でも深刻化しはじめており、東京都の空き家も今や率で10%を越え、戸数が多いために実数においては全国一位になっている。都心部の再開発によって郊外で空き家が増えるという傾向も出てきているし、賃貸用ワンルームマンションの空きも多くなってきている。

そんな時代を迎えて、特にマンションに焦点を当て、何がおきているのか、今のトレンドから今後どのようになると推測されるのかについて、解説した本が牧野知弘著(文春新書)『2020年マンション大崩壊』である。

本書はマンションの資産価値が幻想であるという警鐘の書である。これまでに国内には600万戸のマンションが建てられた。今も毎年首都圏で10万戸の新築物件が出ているのに、建て替えはこれまで200棟足らず。住人が死亡して櫛の歯のように抜け、建て替えも管理もできない「スラムマンション」が国内いたるところに現れるのではないかと著者はみている。
人気のタワーマンションは、設備がかなり割高だ。上層階住民しか使わない、ゲストハウス、図書室などもある。高速エスカレーターや外壁工事も桁違いの修繕費がかかる。

困難なマンションの未来像が示される一方で、「国や自治体が出資する機構、役割を終えたマンションを全戸買い取り、必要な施設を建てる」という対策も書いている。

参考になる点が多い書である。

By |1月 18th, 2016|マンション, 不動産オーナー, 未分類|0 Comments

タワーマンション節税ブームの終焉は近い?

最近、タワーマンション購入による節税に規制が入る兆候と見られる出来事があり、一部の税理士の間で話題となっている。

タワーマンション節税に対してどのような規制が入るのか?
そして規制が入ると、どのような影響があるのか?

住まいと暮らしの実益情報メディア storie(ストリエ)より

Q.タワーマンションの購入による節税について教えてください。

伊藤氏:タワーマンションの購入による相続税の節税というのは、タワーマンションの区分所有で賃貸用に部屋を購入する購入価格と比べて、相続税評価が低くなることを活用して、相続税対策として相続財産を圧縮して相続税を低くしたり、生前贈与に活用するというものです。

タワーマンションに限らず、賃貸用不動産を購入すると、下記のポイントにより、一般的に購入価格より相続税評価が低くなりますので、相続税の計算だけを考えるのなら、キャッシュを持っているより賃貸用不動産を持つ方が有利になります。

・売買価格より相続税評価が低い(相続税評価は、土地は路線価、建物は固定資産税で評価するが、一般に売買実勢価格より低い評価になる)

・貸家の評価減(一般に、賃貸物件は土地が2割、建物が3割の評価)

・貸付事業用宅地の小規模宅地等特例の適用(一定の面積まで土地が50%評価減)

詳しくは個別に専門家にご相談いただければ良いと思いますが、端的に言うと、タワーマンションの高層階では、1億円の購入価格に対して、物件によっては相続税評価が2000~3000万円程度になることがあります。これは、タワーマンションの面積あたりの土地の評価は各階層において変わりませんが、タワーマンションの売買価格は、低層階よりも高層階の方が、眺望が良くなる等のプレミアムで価格が高くなることにより、特に相続税評価とのギャップが生じやすいことによります。

このため、相続税対策を講じる一部の富裕層に対して「タワーマンション節税」として喧伝され、タワーマンションが活用される事例が増えてきました。

Q. 今後、タワーマンションの課税評価額が変わることになるとすれば、どのような内容になると予想されるでしょうか?

伊藤氏:これまで一部において、もっぱら相続税対策として「タワーマンション節税」を利用したり、租税回避と見られても仕方がないような方法を用いる動きも見られ、課税当局が一定の歯止めを掛けるために、何らかの評価方法の変更をするべく対応を検討していることが、今回のパブリック・コメント募集のニュースになった背景であると推認されます。

これが、相続税評価額の計算方法を抜本的に変更することを予定しているのか、別途、何らかの防止策が講じられるのかはまだ見えていません。現時点で識者の観測を総合的に見る限り、法人の未上場株式の不動産評価の計算では相続税評価額は取得時から3年間は時価(通常売買価格)でされるのですが、これが個人においても適用されるようになるのではないか、という落ち着きどころが一つの目安となりそうです。

これにより、例えば、相続発生直前にタワーマンションを購入したりするような行為に、一定の歯止めが掛かることが見込まれます。

Q.そうなった場合、これまで節税対策としてすでにタワーマンションを購入している方はどうすればよいのでしょうか?

伊藤氏:税制改正がされる場合、どのような変更になるかは法改正が発表されるまでは分かりません。
また、税制改正には、すでにタワーマンションを購入している人に対しても遡って適用されるのか、税制改正で定めた一定の日付以降の購入に対して適用されるのか、というパターンがあります。
一般に、予見可能性がないようなルール変更はフェアではないため、税制改正が遡って適用される場合は多くはありませんが、どのように税制改正がされるかは予断を許しませんので、現状では、パブリックコメントやニュース・報道での方向性の見通しを注視していくしかありません。

Q.節税規制が実施されると、節税や相続税対策でのタワーマンションの購入需要にも影響があるでしょうか?

伊藤氏:これも税制改正の内容次第ではありますが、私の個人的な予想では、相続税の不動産評価自体が抜本的に変更されるというようなことがない限り、一般論として賃貸不動産購入が相続税対策に有効である、ということが変わるような制度変更までは至らないのではないかと思います。

もし、タワーマンション高層階の相続税評価を狙い撃ちするような税制改正がされると、タワーマンション個別要因での相続税対策ニーズの購入需要が薄れるという可能性はあります。

何らかの税制改正により、ルールの穴を突いたり、極端な方法が防止されることにより、その分の購入需要はもちろんなくなりますが、タワーマンションの購入自体が高額であるため、影響は一部の富裕層に限定的なものに止まるという可能性もあります。

国税庁が「相続税の申告要否判定コーナー」

国税庁が「相続税の申告要否判定コーナー」を開設
相続税の基礎控除額の引き下げが開始され、不動産などの財産を持つ納税者にとって、自分が課税対象となるかどうかが大きな関心事となっています。
この疑問に答えるために、国税庁がホームページに開設したのが、相続税の申告が必要か否かを判定するためのシミュレーション機能「相続税の申告要否判定コーナー」です。

リンク先は以下です。
国税庁ホームページ相続税の申告要否判定コーナー

相続税の申告書を作成するためのものではないが、税務署から相続についての問い合わせ状が送られてきた人が、回答書を作成する際に利用できます。

国税庁のHPには、以前から所得税の税額を計算するフォームがありました。これは所得額から超過累進課税による税額が自動で概算されるもの。今回新設されたページは、税額の計算ではなく、そもそも相続税申告の必要があるか否かを判定するものであることが特徴といえます。
同コーナーでは、配偶者や子などの法定相続人や現金、預貯金、不動産、有価証券、生命保険金、死亡退職金等、相続時精算課税が適用される財産、相続開始前の贈与財産、債務、葬式費用などの金額を入力し、基礎控除後の申告義務の有無を判定。その結果は「相続税の申告要否検討表」として表示され、データ保存、印刷することも可能です。

とはいえ、実際の相続財産を計算する際にはより詳細な情報が必要です。とくに不動産や非上場株式の評価は個別に複雑な計算が必須。同コーナーには、路線価のリンクが貼ってありますが、倍率方式の場合は固定資産税評価額を自治体に確認する必要があります。また小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減の特例などは、同コーナーで判定することはできないことも注意書きされています。

この「相続税の申告要否判定コーナー」についての記事が会計ポータルサイト「KAIKEI NET(カイケイ・ネット)」に掲載されていますので、詳しくはそちらを参照ください。

【会計士Xの裏帳簿】意外と使える!? 国税庁「相続税の申告要否判定コーナー」

還元利回り

営業純利益(NOI)を不動産の価格で割って求められる数値。不動産物件の収益力の指標となる。同意語は、実質利回り、ネット利回り、キャップ・レート、NOI利回り、期待利回り。

元金均等返済

住宅ローンの返済方法には、元金均等返済と元利均等返済がある。毎月の返済額は元金+利息であり、元金均等返済はこのうち元金の部分を一定にする方法。返済開始当初は利息の支払額が大きいため毎月の返済額も大きくなるが、返済が進むにつれて利息の支払額が減って毎月の返済額も減っていく。

By |9月 7th, 2015|アパート経営, 不動産投資|0 Comments

オーナーチェンジ

入居者が入ったままの状態で、賃貸住宅の所有者がその住宅を売りに出すこと。

インカムゲイン

投資対象を持ち続ける事で継続的に得られる利益のこと。不動産投資では、インカムゲインは主に賃料収入のことであり、これに対し、キャピタルゲインは売却益のことである。

遺贈

遺言によって、財産の全部または一部を、相続人または相続人以外の人に無償で贈与すること。